Mietzinsreduktion bei Mängeln: So gehen Sie rechtssicher vor

Der Anspruch auf Mietzinsreduktion des Mieters gegenüber dem Vermieter ist im Obligationenrecht (OR) in Art. 259d OR geregelt. Konkret heisst es dort:

«Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt.»

Diese Bestimmung gilt sowohl für unbefristete als auch auf befristete Mietverträge, unabhängig davon, ob eine bewegliche Sache oder eine Immobilie vermietet wird. Dieser Beitrag konzentriert sich aber auf Mängel an einer Immobilie (insbesondere einer Mietwohnung)

Was genau versteht man unter einem «Mangel» im Mietrecht?

Wenn der Zustand einer Mietwohnung nicht dem entspricht, was vertraglich oder gesetzlich vorgesehen ist und dies die Nutzung beeinträchtigt, spricht man von einem Mangel. Ein Mangel besteht also dann, wenn eine Diskrepanz zwischen dem versprochenen Soll-Zustand und dem tatsächlichen Ist-Zustand besteht. Mängel können in vielerlei Hinsicht auftreten. Zum Beispiel können physische Mängel wie kaputte Schlösser vorliegen oder immaterielle Mängel, wie Lärmbelästigung durch Bauarbeiten. Vereinfacht gesagt: Eine Wohnung muss zum Wohnen taugen. Ist dies nicht der Fall, liegt ein Mangel vor. Ebenfalls von einem Mangel auszugehen ist, wenn der Vermieter bei Vertragsabschluss Zusagen abgegeben hat, die nicht eingehalten werden.

Beispiele von Mängeln im Mietrecht:

• Ein Inserat bewirbt eine Wohnung als «sehr ruhig gelegen». Nach dem Einzug zeigt sich jedoch, dass an Wochenenden starker Ausflugsverkehr erheblichen Lärm verursacht. Die im Inserat zugesicherte ruhige Lage, die als besonderes Merkmal der Wohnung hervorgehoben wurde, entspricht also nicht der Realität. Es besteht eine Diskrepanz zwischen dem versprochenen Soll-Zustand (Ruhe) und dem tatsächlichen Ist-Zustand (Lärmbelästigung). Dies stellt einen Mangel dar.

• Bei starkem Gewitter dringt durch die alten Fenster mit brüchigem Kitt Regenwasser ein und im Winter bläst kalter Nordwind durch die Ritzen. Trotz geschlossener Fenster ist die Wohnung ständig zugig und die Raumtemperatur liegt im Winter oft unter 15 °C. Hier besteht ein Mangel, da der Ist-Zustand (kühle Wohnung im Winter) nicht dem Soll-Zustand (mindestens 20 °C Raumtemperatur) entspricht. In anderen Worten: Die Wohnungszustände erschweren ein angenehmes Wohnen im Winter.

• Während der Wohnungsbesichtigung oder beim Mietvertragsabschluss versprach der Vermieter, dass die Fenster durch neue mit Dreifachverglasung ersetzt würden. Stellt sich nach dem Einzug heraus, dass die alten Fenster nicht ausgetauscht wurden, liegt ein Mangel vor. Der versprochene Soll-Zustand (Fenster mit Dreifachverglasung) stimmt nicht mit dem tatsächlichen Ist-Zustand (alte Fenster) überein.

Aus Beweisgründen ist es empfehlenswert, Zusicherungen der Vermieterin oder des Vermieters schriftlich festzuhalten.[1]

Abgrenzung «Mangel» vom «Kleinen Unterhalt»

Allerdings gibt nicht jeder Mangel dem Mieter das Recht, eine Minderung der Miete zu fordern. Kleinere Schäden und Reparaturen in der Wohnung müssen vom Mieter selbst und auf dessen eigene Kosten ausgeführt werden. Dabei spricht man vom «kleinen Unterhalt» (vgl. Art. 259 OR). Hierzu zählen einfache Reinigungen und Ausbesserungen, die für die normale Instandhaltung notwendig sind. Beispielsweise muss der Mieter für folgende Dinge selbst aufkommen:

1. Instandhalten der Installationen, Armaturen und Apparate in Küche und Bad (Ersetzen von Kuchenblechen, Kühlschrankeinrichtungen, Spiegel, Duschschlauch, WC-Deckel, Ablaufdeckel in Lavabo und Badewanne)

2. Ersetzen von elektrischen Schaltern, Steckdosen, Sicherungen, Glühbirnen

3. Entstopfen von Abwasserleitungen bis zur Hauptleitung

Für diesen «Kleinen Unterhalt» muss der Mieter auch dann selbst aufkommen, wenn keine spezielle Klausel im Mietvertrag dafür vorhanden ist. Als Richtwert gilt hier eine Kostenobergrenze von ca. 150 bis 250 CHF pro Einzelfall. Auch muss der Mieter kleinere Teile ersetzen, auch wenn deren Nutzungsdauer bereits überschritten ist.[2]

Was sind die Voraussetzungen für eine Mietzinsreduktion?

Für eine Mietzinsreduktion wegen eines Mangels gelten folgende Voraussetzungen:

1. Der Mangel an der Mietwohnung entstand durch normale Abnutzung und ist nicht vom Mieter selbst verursacht worden

2. Der Mangel gehört nicht zum kleinen Unterhalt

3. Der Vermieter wurde bereits über den Mangel informiert[3]

Der Mieter ist nicht berechtigt, eigenmächtig den Mietzins zu senken. Stattdessen muss er den Mangel dem Vermieter melden und dessen Behebung fordern (sog. Mangelanzeige). Dabei muss er genau darlegen, welche Mängel zu welcher Zeit und in welchem Umfang die Nutzung seiner Wohnung beeinträchtigt haben. Vage Beschreibungen wie „permanente Baustelle vor dem Haus“ oder die blosse Auflistung von Mängeln reichen nicht aus. Die Beweislast, dass ein Mangel vorliegt und die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt, trägt der Mieter. Zudem muss der Mieter nachweisen, ab wann der Vermieter über den Mangel informiert war. Aus Beweisgründen empfehlen wir, dieses Schreiben an den Vermieter per Einschreiben zu verschicken.[4]

Wie viel Mietzinsreduktion kann verlangt werden?

Um wie viel ein Mietzins aufgrund eines Mangels herabgesetzt werden kann, ist nicht immer einfach zu ermitteln. Eine Auflistung von Gerichtsentscheiden betreffend Mietzinsherabsetzung kann helfen, den ungefähren Senkungsanspruch zu ermitteln.

Und was ist das konkrete Vorgehen beim Vorliegen eines Mangels?

1. Melden Sie den konkreten Mangel Ihrem Vermieter

Informieren Sie Ihren Vermieter über das Vorliegen des Mangels. Beschreiben Sie den Mangel möglichst genau. In einem ersten Schritt empfehlen wir, dies mündlich/telefonisch oder mittels einer kurzen Mail zu tun. Viele Fälle lassen sich bereits auf diese Weise einfach und schnell lösen.

2. Schreiben Sie einen eingeschriebenen Brief

Behebt der Vermieter den Mangel nicht innert nützlicher Frist, dann schreiben Sie einen eingeschriebenen Brief. Setzen Sie ihm eine Frist, bis wann der Mangel zu beheben ist. Teilen Sie dem Vermieter in diesem Schreiben ebenfalls mit, dass Sie ansonsten den Mietzins bei der zuständigen Schlichtungsbehörde hinterlegen werden.

3. Hinterlegen Sie den Mietzins bei der zuständigen Schlichtungsbehörde

Nach fruchtlosem Ablauf der gesetzten Frist – also, sofern die Mängelbeseitigung bis zum Fristende unterbleibt – können Sie den Mietzins auf ein Sperrkonto der zuständigen Schlichtungsbehörde überweisen (sog. Hinterlegung).

4. Begehren an die Schlichtungsbehörde stellen

Stellen Sie bei der zuständigen Schlichtungsstelle ein Begehren um Mängelbehebung, Mietzinsherabsetzung und Verwendung des hinterlegten Mietzinses zur Mängelbeseitigung. Achtung: Sollte der Mieter dann nicht innerhalb von 30 Tagen seit der Fälligkeit des hinterlegten Mietzinses Klage bei der Schlichtungsbehörde zur Geltendmachung seiner Ansprüche gegenüber dem Vermieter erheben, wird der hinterlegte Mietzins von der Schlichtungsbehörde wieder an den Vermieter überwiesen.

[1] Vgl. Mieterinnen und Mieterverband (MV), Rechte bei Mängeln/Schäden an der Mietwohnung, Merkblatt für MieterInnen.

[2] Vgl. Hauseigentümerverband Schweiz (HEV), Kleiner Unterhalt.

[3] Vgl. Comparis.ch, «Mietzinsreduktion bei Mängeln: Tabellen und Tipps, von Lea Surber, 8. April 2024

[4] Vgl. HEV Schweiz, Mietzinsherabsetzung bei Mängeln.

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lic. iur. Christian Jenny

«Ein Mangel liegt vor, wenn die Wohnung nicht dem versprochenen Zustand entspricht und dies die Nutzung beeinträchtigt.»